李某诉胡某、俞某某、俞某房屋纠纷案

【案情分类】：房屋买卖合同纠纷

【委托时间】：2016年3月

【案情简介】

原告与三名被告于2016年2月27日签订居间协议及《房屋买卖合同》，将被告位于上海市某房屋出售给原告，房屋转让价5,000,000元。原告支付定金100,000元，被告收取定金后即告知原告拒绝继续履行合同，故诉至法院。

【律师分析】

原告与三名被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。关于合同解除诉讼中，原、被告双方一致同意2016年2月27日订立的《房屋买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。原告认为，当三名被告在合同约某的签约日仍未与原告签约时，原告才可以确定合同不再履行。合同解除权是合同当事人依照合同约某或法律规定享有的解除合同的权利。鉴于双方当事人并未约某解除权，亦未就合同解除协商一致，故合同解除权的行使须遵循法律的规定。三名被告于履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务的行为，属意思表示而非权利主张，故原告依法享有合同解除权，而三名被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。

关于超过定金部分损失的权利主张根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约某的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。双方当事人订立的买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属本约，而非预约，且明确“本合同所涉定金为担保本次买卖交易顺利履行而设立”，可知，定金条款属违约某金条款，而非立约某金条款。根据相关司法解释的规定，买卖合同约某的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。关于赔偿金额的确定合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约某的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约某的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约某房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约某无过错。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。

【判决结果】

经过陈志娟律师代理，法院判令被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房定金100,000元，并赔偿原告李某某损失230,000元。